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深圳一小区市值达140亿 抵得上中国第五大机场

忻州房产  发布日期:2016/3/11 6:41:32
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一个小区的的价格,抵得上中国一个排名靠前机场,这不是天方夜谭,而是活生生的现实:比如,深圳一个小区的市场价值高达140亿,和中国第五大机场深圳机场148亿的市值相当。但这个小区一年能带来的租金收入,却远低于深圳机场一年创造出的净利润。



上海和深圳,是去年中国房价涨幅最领先的两个城市,一个涨幅为18.2%,另一个涨幅为47.5%。

下面是一个虚构的场景:

一天,一位上海人和深圳人相遇,聊起房价。

上海先生:哎呀,这年头挣钱真容易,我们小区的房子升值厉害,现在值得上你们半个深圳机场了!

深圳女士(笑):上海房价还好吧,深圳可比你们上海猛多了,现在我的小区值得上你们的虹桥机场了吧!不是半个虹桥机场,是一整个。

下面,是一组客观的数据,它说明,上面虚构的场景所反映出来的经济现象是真实的:

上海:复地御西郊,与虹桥机场仅隔着一道外环高速;占地面积71169平方米,建筑面积10万平方米;据悉该小区最近3笔成交都在8万/平米左右——以此估算,复地御西郊市价总值大致为80亿元。

深圳:尚都花园,通过地铁罗湖线与深圳机场直接相连;小区占地面积5.8万平方米,建筑面积21万平方米;搜房网数据显示,其最近几笔成交价格在6.68万元/平方米左右,以此估算,尚都花园总价值在140亿元左右。

3月9日,深圳机场(总股本20.5亿)收盘价7.24元,总市值为148亿元,以9日收盘价(7.24元)计算:深圳机场总市值148亿元,相当于1.9个复地御西郊,和尚都花园总价相当。

但是,深圳机场空港核心区域面积2700万平方米,相当于466个尚都花园;航站楼的建筑面积约60万平方米(算上扩建后的新航站楼),相当于3个尚都花园。

上海虹桥机场并未上市,因此也没有市场价格加以衡量。每经小编从上海机场集团官网公布的数据了解到:

虹桥机场2015年旅客吞吐量达到3900万人次,和深圳机场相当(3972万人);虹桥机场主要是国内航线,只有极少量的国际航线,这也和深圳机场情况相似(深圳目前正在大力发展国际航线,但占比仍很小)。

因此,如果不考虑其他情况,虹桥机场的价值可能和深圳机场相当,即也在148亿元左右。也就是说,深圳尚都花园小区的价值,也能抵得上一个虹桥机场,上述虚构场景当中深圳女士的说法并无不妥。

深圳机场和虹桥机场是中国最繁忙的机场之一,这是民航资源网的一组数据:

如果你在股市买入整个深圳机场,那么你需要的价格是148亿元,深圳机场2015年贡献的净利润为5.36亿元(公司预测值为49580万元至57620万元,取中间值),回本需要27.6年,每年的收益率为3.6%,这比银行5年期存款利率还要高一些,应当说是一笔不错的投资。

如果你花140亿买入尚都花园呢?获悉尚都花园一套94平米的房子租金为7500元,相当于月租金80元/平米,尚都花园总面积21万平方米,你每个月可以收到1680万元租金,一年的租金收入为2亿元。你需要70年回本——好巧啊,正好是土地所有权到期的时候。

这笔投资年收益率1.4%,仅相当于3个月的定期存款利率-——注意,你收的房租还没扣税,扣税后的收益率将更低,这意味着通过收房租以获得稳定的回报显然不现实。考虑到现实生活中买房还要利用银行贷款,银行贷款显然是高于1.4%的,靠房租收入不但没赚,反倒会亏本!

既然不能靠房租,这么高的价格买房,只能通过一种手段获得回报:房价继续上涨,高位再卖。参与这种击鼓传花游戏的人,都只能祈祷,自己不是最后接棒的那个。


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